林峰：房企要學會適應行業正常的變化

??中房網訊 3月29日，由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合主辦的“2022房地產TOP500測評成果發布會暨房地產發展高峰論壇”舉行。備受關注的“2022房地產開發企業綜合實力TOP500“、“TOP500首選供應商服務商品牌”等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續開展14年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

旭輝集團CEO 林峰

??會上，旭輝集團CEO林峰表示，最近大家都覺得房地產行業非常困難，壓力非常大，因為這個行業20年來基本上沒有碰到過這么多因素疊加在一起。一家企業對行業沒有任何扭轉的能力，但是要學會適應，因為這就是行業正常的變化。20年來順風順水的發展總是會有調整，這輪從行業內部開始調整，是行政調控結合行業內部過度杠桿化帶來組合內生型的調整。

??盡管當前行業面臨諸多考驗，但就像疫情一樣，凡殺不死我們的必將使我們更堅強。還是要堅定著對行業未來的信心，因為14、15萬億的市場還是大海，對于從業人員而言，更重要的是要理解行業未來如何變化，以及如何去適應這些變化，才能夠在行業的新陳代謝和破舊立新中尋找到自己新的生存和發展之道。

??在林峰看來，需要迎接行業的5個變化：

??1、拐點：2022年行業將進入峰值后的拐點，從銷售到投資，從規模到模式，拐點之后會進入一個新常態，且這個拐點后更多可能是呈現平穩的、緩慢下滑的趨勢。

??2、縮表：整個行業將會進入縮表期，持續平穩地降杠桿，中期目標企業平均的杠桿率會降到50%左右，長遠來看優秀的企業會降到30%，現在回看日本和香港的優秀企業，經歷過幾輪市場和金融危機的調整后，都保持著很低的杠桿率。

??3、平穩：行業未來會更加平穩，房價和地價觸底回升后也不會出現大起大落。今年后期，主流的一二線城市，整體的地價可能會略有回落，房價相對去年而言也會相對平穩，也許局部會有所回調上升，但綜合來說會相對平穩。

??4、分化：未來城市、企業、板塊的分化都會加大，馬太效應會加劇。一二線城市會跟三四線城市拉開明顯的距離。企業也同樣，這一輪能夠生存下來的企業，也會跟受政策沖擊影響較大或受財務問題困擾較大的企業形成鮮明的差距。

??5、變革：唯一不變的就是變化，行業的導向與模式、管理與創新都要在變革中有所發展，用變革去迎接各種變化。企業要從戰略、經營、管理上都做出調整，戰略上更穩健，經營上更精細、管理上更提效。

??以下為文字實錄：

??大家下午好！因為上海疫情的原因，所以被隔離在上海，跟大家做線上交流。今天非常有幸聽到了各位領導、各位專家，包括行業大咖周總，都分享了對行業近期宏觀和內部的變化，包括對未來的看法，受益匪淺。非常有幸在這里跟大家做簡單的分享，我分享一下作為行業企業的一些體會。

??最近大家都覺得行業非常困難，確實壓力非常大，因為這個行業20年來基本上沒有碰到過這么多因素疊加在一起，行業當下碰到的形勢一個是現在外部處在內外交困過程中，從俄烏戰爭到中美對抗，到行業調控政策效果疊加，到現在疫情的沖擊，讓行業在20年來內外部面臨最困難的形勢。同時行業3月份、4月份應該是最難的，1月份、2月份是春節，3月份、4月份受到疫情影響，本來是小陽春，但是受到了影響。政策有調整，但是調整拐點和落地效果還沒有到來，就導致很多融資還是不能到位的。3月份、4月份又是地產行業還債高峰期。這三個要素疊加在一起導致行業的現金流是在幾個峰值最谷底的，每一周都有一兩家比較大型的民營企業傳來債務重組或者暴雷的消息，消息又進一步拉動了市場信心的下滑，導致金融機構不愿意對民營企業放款，導致客戶購房進一步憂慮，導致政府相應監管措施進一步嚴格，甚至一些合作伙伴也不同意分款，所以會帶來行業的擠兌效應，這個擠兌效應可能在4月份還會持續一段時間，等到中央六部委政策有真實落地的時候才會緩和一點。我認為3月份、4月份是行業的至暗時刻。

??但是大行業來說，一家企業對行業沒有任何扭轉的能力，但是要學會適應它，因為這就是行業正常的變化，20年來順風順水的發展總是會有調整，這輪從行業內部開始調整，是行政調控結合行業內部過度杠桿化帶來組合內生型的調整。但是我們再看海外行業發展，比如整個金融危機，目前中國可能還沒有碰到這種類型的危機，這個危機來的可能會更迅猛。這輪調控如果能扛過去，凡是殺不死我們的，都將我們使我們更強大。

??但是我們也堅定行業的信心，因為行業還是一個大海，怎么調，還是應該會有14萬億、15萬億的銷售市場，這是其他行業不可能達到的。行業要理解未來如何變化，適應這些變化才能在行業新陳代謝，才能在破舊立新中尋找到新的生存之路，發展之路。

??行業整個變化可以分成五個方面，僅供大家參考。

??一是行業確實進入了拐點，經過持續的增長，到2022年行業從銷售規模、投資規模、拿地價、總量，應該都會進入歷史拐點。從2021年到達峰值，2022年會調頭向下，不會進一步創新高，這個拐點也不是劇烈式下降，也不是短期，明年、后年會波動向上，可能會變成緩慢下滑的趨勢。

??二是縮表。整個行業會進縮表期，按照中央要求，三年完成降杠桿的目標，行業未來整體杠桿率平均三五年后應該降到50%，如果很優秀的企業未來應該降到30%，這可能是從長遠來看，企業自身更健康的指標，甚至未來能夠應對金融危機的指標，我們不同于日本和香港，它們沒有行業自身的調控，行業自身的調控力度和密度都會低于金融調控，金融調控來的時候可能很短時間內就是高速下滑。調控不是一次性打擊?？慈毡竞拖愀鄣拇婊钕聛淼钠髽I都是經歷過幾輪市場和金融危機大調整，共性就是負債率非常低，以前我們看不懂為什么市場那么好，負債率那么低，盈利和利率之間有那么大利差也不借錢，我們經歷過這輪調控就會知道他們以前也是經歷血淋淋的生存、掙扎活下來的，要做長遠的企業還得應對各種不同的危機?？s表一定是企業未來的常態。

??三是平穩。我認為房價和地價不會劇烈大起大落，一方面它牽扯到千家萬戶個人財產，政府和金融機構也很難承受巨額漲跌的后果，往上漲基本沒有機會了，政策調控封死了。跌的幅度過大也不行，所以正常房價能忍受的程度，按照一些研究機構的測算或者政策內部時空可能是在上幅不超過5%，下跌不超過10%，在這個活動區間是比較合理的。但是我認為整體今年可能會相對平穩，特別是主流的一二線城市。整體地價略微會有回落，整體房價跟去年會相對平穩，因為有一些可能會回調上升一點，因為去年有暴雷的企業階段性把房價炒得過低了，因為當時有市場正常的邏輯。所以綜合來說會相對平穩。

??四是分化。未來在城市，未來在企業，甚至同一個城市里的板塊分化都會加劇，一二線城市會跟三四線拉開明顯的距離，三四線城市失去了棚改政策支持外，內生需求非常少，一二線城市還有持續的經濟發展，有吸引和導入能力，銷售量和價格都能夠持續穩健發展。企業這輪能夠生存下來，跟這輪受政策沖擊影響或財富危機困擾的企業的未來發展也會相應差異比較大。民營企業有1/3的企業喪失經營能力，因為負債問題沒辦法解決，剩下1/3的企業喪失經營意愿，覺得算了，這件事情陸續淡出，債務問題解決完了，也不愿意加大投入了，還有1/3保持既定戰略發展。民營企業騰出來的的1/3可能會有當地的國有企業或者原來小型民營企業填補，成熟期的企業會填補一部分空檔，變成彌補。這些企業經營上也會有分化，同樣一個城市里板塊近郊和遠郊也會分化很大。

??五是變革。內外部環境在變，企業、行業長遠趨勢在變，唯一堅持不變的是變化，要用變革迎接外部的變化。企業在戰略上、經營上、管理上，特別在創新上都要做相應的調整，跟過去20年黃金時代、白銀時代，賣方市場時代也好，進入買方市場時代。所以戰略上要更穩健，經營上思考更精細，在管理上要越來越細致，圍繞高質提效展開。

??在創新業務上，有很多創新賽道出來，地產行業很大，有很多機會可以出創新產業，包括已經成形的物業服務，包括商業、資管、長租公寓、代建等等，我覺得會有一堆新生的業態能夠走出來，這是很多企業可以通過自身能力去變革、適應，得到發展機會的。

??從外部形勢和行業走勢、變化分析，作為企業自身我們該做什么？企業自身就三件事跟大家分享一下：

??一是企業發展到這個時候跟行業一樣，都人到中年，人到中年行業不像當時高歌猛進發展，也不能靠土地拼搏，也不能做賭性大的事。做概率大的事，而不做賠率大的事，到有人去的地方蓋有人住的房子，其他的天上掉餡餅，或者撿到別人沒有發現的寶，可能性都不大。所以有肥沃的土地才是我們事半功倍的地方，去蓋好房子，蓋有人住的產品，這是最基礎的，回歸市場基本邏輯，尊重規律。

??二是要關注客戶，短期要關注政策，但是那只是一時，要關注我們的客戶，而不是關注政策，關注競爭對手，因為政策和競爭對手都不是你的根本面，客戶才是我們的衣食父母。怎么為客戶更好地創造價值，踏踏實實地把我們的產品做好，服務做好，那才是我們企業存在的根本價值。

??三是從旭輝要做強、做厚、做久。做強是把能力做強，自身的投資能力、客戶定位能力、產品能力、服務能力、資管能力等等這些基本的安身立命的組織能力夯實做強，不像以前一樣，拿到地就可以，剩下東西做得差不多?，F在更多像制造業，原材料都一樣，但是做出產品品質不一樣，就導致銷售之類的不一樣。做厚，資本做厚是相對的，把杠桿率降低，做利潤的同時控杠桿，更多是內生型增長，而不是杠桿型增長，持續降杠桿，認認真真降杠桿，未來旭輝長遠目標也是8年-10年把負債率降到30%，每一年平均逐步下降。做久，堅持長期主義，堅持發展理念，把精細化的管理，把長久的經營放在根本面，企業活下去才是硬道理，任何時刻都希望有安全的體現，晴天的時候修屋頂。

??我們堅信行業會有未來，呼吁在座的各位在這困難的時候大家應該更有信心，更多唱多行業，更多幫扶和互相支持。在這個時間段已經是黎明即將到來的時刻，信心比黃金重要，只要所有人都努力把我們自己的事情做好，都努力一起看多、做多這個行業，我們大家一起都能夠迎來美好的明天。

??謝謝大家！