上海市人大常委會公告第139號

上海市人民代表大會常務委員會公告

〔十五屆〕第一三九號

??《上海市住房租賃條例》已由上海市第十五屆人民代表大會常務委員會第四十六次會議于2022年11月23日通過，現予公布，自2023年2月1日起施行。

??上海市人民代表大會常務委員會

??2022年11月23日

上海市住房租賃條例

（2022年11月23日上海市第十五屆人民代表大會

常務委員會第四十六次會議通過）

??第一章總則

??第一條為了規范住房租賃行為，保障住房租賃當事人合法權益，促進住房租賃市場健康發展，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關法律、行政法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

??第二條本市行政區域內的住房租賃及其監督管理，適用本條例。

??第三條本市踐行人民城市重要理念，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，培育和發展住房租賃市場，推動形成管理有序、服務規范、租賃關系穩定的住房租賃體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，滿足居民多層次的居住需求

??第四條本市建立健全住房租賃市區統籌、條塊結合、街鎮（鄉）負責、居村協助、行業自律的治理機制，將住房租賃活動納入基層治理范疇。

??第五條市人民政府加強對本市住房租賃工作的領導，建立健全議事協調機制，研究、決定住房租賃工作的重大事項，統籌部署、協調和推進住房租賃相關工作。

??區人民政府落實住房租賃屬地管理責任，建立住房租賃協調推進機制，統籌推進本轄區住房租賃管理工作。

??第六條市住房城鄉建設管理部門負責本市住房租賃工作的綜合協調。

??市房屋管理部門是本市住房租賃的行政主管部門，負責制定住房租賃相關規劃和政策，并承擔住房租賃監督管理和住房租賃經營、房地產經紀等行業管理職責。區房屋管理部門負責本轄區住房租賃具體監督管理工作，指導街道辦事處、鄉鎮人民政府開展住房租賃相關工作。

??公安部門負責住房租賃的治安管理和人口管理工作。

??市場監管部門負責住房租賃有關市場主體登記，查處涉及住房租賃的不正當競爭、壟斷以及廣告、價格等違法行為。

??發展改革、規劃資源、農業農村、經濟信息化、財政、稅務、金融監管、民政、應急管理、城管執法、教育、人力資源社會保障、網信等部門以及消防救援機構按照各自職責，做好相關工作。

??第七條街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區住房租賃的日常監督管理，指導居民委員會、村民委員會做好住房租賃相關工作。

??居民委員會、村民委員會依法組織居民、村民開展住房租賃相關自治活動，協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好住房租賃相關工作。

??第八條本市在統籌考慮人口、產業、土地和重點發展區域的基礎上，聚焦不同群體租賃需求，合理規劃租賃住房供給規模和結構，按照職住平衡、增存并舉、布局優化、供需適配的原則，確定住房租賃發展目標、主要任務、配套措施等，并納入住房發展規劃。

??編制年度住宅用地供應計劃時，應當單列租賃住房用地供應計劃。

??第九條本市通過新增國有建設用地和利用已有國有建設用地建設租賃住房、在新建商品住房項目中配建租賃住房、利用非居住存量房屋改建租賃住房、利用集體建設用地建設租賃住房以及將閑置住房出租等方式，多渠道增加租賃住房供給。

??第十條市、區人民政府及其有關部門應當完善住房租賃相關政策措施，深化制度創新，加大資源統籌力度，綜合運用規劃、土地、財政、稅收、金融等政策，加大對住房租賃的支持力度。

??第十一條本市依托“一網通辦”“一網統管”平臺，按照服務與管理相結合的原則，建立健全全市統一的住房租賃公共服務平臺（以下簡稱住房租賃平臺），充分運用信息化手段，推進數據共享，創新服務方式，提升管理效能。

??第十二條住房租賃相關行業組織應當加強行業自律，制定住房租賃服務標準、行為規范和自律準則，開展職業培訓和評價，加強住房租賃糾紛的行業調解，促進企業合法公平競爭、誠信經營，引導企業不斷提高服務質量和水平。

??第十三條本市建立健全住房租賃矛盾糾紛多元化解機制，綜合運用人民調解、行業調解、行政調解和司法調解等多種方式，統籌開展住房租賃矛盾糾紛調解工作，及時妥善化解矛盾糾紛。有關部門應當依法對住房租賃矛盾糾紛的調解提供支持和指導。

??第二章出租與承租

??第十四條租賃當事人應當遵守《中華人民共和國民法典》等法律、法規的規定，按照平等、自愿、公平、誠信的原則，自覺履行法定和約定義務。

??第十五條出租住房應當遵守下列規定：

??（一）房屋符合國家和本市建筑、消防、治安、防災、衛生、環保等方面的標準和要求；

??（二）具備供水、供電等必要的生活條件；

??（三）以原始設計或者經有關部門批準改建的房間為最小出租單位；

??（四）廚房、衛生間、陽臺、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居??；

??（五）每個房間的居住人數和人均居住面積符合本市相關規定；

??（六）法律、法規、規章的其他規定。

??禁止違反前款第三項至第五項規定，將住房用于群租。

??禁止將違法建筑、擅自改變使用性質的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租。

??第十六條出租人和承租人應當依法訂立住房租賃合同。鼓勵出租人和承租人通過住房租賃平臺進行網上簽約。

??住房租賃合同一般包括下列內容：

??（一）出租人、承租人以及共同居住人員的身份信息和聯系方式；

??（二）增加共同居住人員的條件；

??（三）房屋及其附屬設施和設備的基本情況；

??（四）租賃用途、房屋使用要求和維修責任；

??（五）租賃期限和房屋交付日期；

??（六）租金和押金的數額、支付方式和期限；

??（七）物業服務、水、電、熱、燃氣等相關費用的承擔方式；

??（八）違約責任和爭議的解決方式；

??（九）租賃當事人約定的其他內容。

??市房屋管理部門會同市市場監管部門制定和完善住房租賃合同示范文本。

??鼓勵租賃當事人訂立長期住房租賃合同，建立穩定的租賃關系。

??第十七條出租人應當自住房租賃合同訂立后三十日內，向區房屋管理部門辦理登記備案。登記備案也可以通過社區事務受理服務機構或者住房租賃平臺辦理。登記備案內容發生變化的，出租人應當在三十日內辦理變更手續。

??辦理登記備案應當提交住房租賃合同、身份證明、房屋權屬證明等材料，不得提交虛假材料。任何單位和個人不得為辦理登記備案出具虛假證明材料。

??第十八條出租人應當遵守下列規定：

??（一）向承租人出示身份證明材料、房屋權屬證明材料；

??（二）不得向未提供身份證明材料的自然人、法人或者非法人組織出租房屋；

??（三）負責出租房屋及提供的設施、設備的安全，告知承租人安全使用事項，與承租人約定進行安全檢查；

??（四）發現承租人在房屋內有違法違規行為的，及時報告有關部門，并配合有關部門開展調查、制止和處罰等工作；

??（五）不得采取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他故意降低服務標準等方式，或者采取暴力、威脅等非法方式，強迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房；

??（六）法律、法規、規章的其他規定。

??第十九條承租人應當遵守下列規定：

??（一）向出租人出示承租人、共同居住人員的身份證明材料；

??（二）合理、安全使用房屋及設施、設備，不得擅自改變房屋用途、結構或者實施違法搭建行為；

??（三）裝修房屋或者增設設施、設備的，征得出租人同意；

??（四）遵守管理規約或者村規民約，不得損害相鄰權利人的合法權益；

??（五）法律、法規、規章的其他規定。

??第二十條鼓勵出租人、承租人投保租賃住房財產保險、人身意外保險。

??第三章住房租賃經營

??第二十一條住房租賃企業、房地產經紀機構應當依法辦理市場主體登記。經營范圍應當注明“住房租賃”或者“房地產經紀”。

??個人以營利為目的轉租房屋達到規定數量，從事住房租賃經營活動的，應當依法辦理市場主體登記。具體規定，由市房屋管理部門會同市市場監管部門制定。

??第二十二條住房租賃企業、房地產經紀機構應當自領取營業執照之日起三十日內，向區房屋管理部門備案。

??住房租賃企業、房地產經紀機構應當具備與經營規模相適應的自有資金、專業人員、管理制度和風險防控能力。

??第二十三條本市實行住房租賃企業、房地產經紀機構從業人員實名從業制度。

??住房租賃企業、房地產經紀機構應當為從業人員辦理從業信息卡。從業人員應當持從業信息卡實名從業，并在其提供服務的住房租賃合同、房地產經紀合同上，注明從業信息卡編號。

??從業信息卡的內容和樣式，由市房屋管理部門統一規定。

??住房租賃企業、房地產經紀機構應當加強對從業人員的管理，督促其誠信、規范從業。

??第二十四條住房租賃企業、房地產經紀機構對外發布房源信息的，應當核實核驗房屋權屬證明和基本狀況，確保房源信息真實有效，不得發布虛假房源信息。已成交的房源信息應當及時予以撤銷。

??住房租賃企業、房地產經紀機構通過網絡信息平臺發布房源信息的，應當同時注明企業備案信息和從業人員信息。

??第二十五條通過網絡信息平臺發布房源信息的，網絡信息平臺經營者應當要求信息發布者提交身份、地址、聯系方式以及房源核驗等信息；信息發布者為住房租賃企業、房地產經紀機構的，還應當要求其提交企業備案信息及其從業人員信息。

??網絡信息平臺經營者應當對信息發布者提交的材料進行核實，并建立檔案，留存不少于三年。

??網絡信息平臺經營者可以接受信息發布者的委托，代為進行房源核驗。

??第二十六條網絡信息平臺經營者知道或者應當知道信息發布者提供虛假材料、發布虛假信息的，應當及時采取刪除、屏蔽相關信息等必要措施；未采取必要措施的，依法與該信息發布者承擔連帶責任。

??對兩年內因違法發布房源信息受到三次以上行政處罰，或者在停業整頓期間的信息發布者，由網絡信息平臺經營者依法采取一定期限內限制其發布房源信息的措施。

??第二十七條住房租賃企業、房地產經紀機構在訂立住房租賃合同或者房地產經紀合同前，應當如實說明房屋狀況，將可能影響租賃住房使用的因素和安全使用事項，書面告知承租人。

??第二十八條住房租賃企業出租房屋的，應當通過住房租賃平臺，完成網上簽約和登記備案。

??租賃當事人通過房地產經紀機構訂立住房租賃合同的，應當由房地產經紀機構通過住房租賃平臺，完成網上簽約和登記備案。

??第二十九條住房租賃企業承租個人住房從事轉租業務的，應當按照規定，在商業銀行開立住房租賃交易資金監管專用賬戶，并通過住房租賃平臺向社會公示。

??住房租賃企業向承租人一次性收取租金超過三個月的部分，以及收取押金超過一個月租金的部分，應當存入住房租賃交易資金監管專用賬戶。

??住房租賃交易資金監管的具體規定，由市房屋管理部門會同金融管理部門制定。

??第三十條住房租賃企業、房地產經紀機構不得有下列行為：

??（一）捏造、散布漲價信息，哄抬價格；

??（二）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易；

??（三）泄露或者不當處理租賃當事人的個人信息或者商業秘密；

??（四）濫用市場支配地位，在交易時附加不合理的交易條件；

??（五）侵占、挪用住房租賃交易資金；

??（六）法律、法規、規章禁止的其他行為。

??房地產經紀機構不得隱瞞真實的房屋交易信息，賺取租金差價；不得為禁止出租、轉租的住房提供經紀服務。

??第四章保障性租賃住房

??第三十一條本市按照政府引導、市場運作原則，加快發展保障性租賃住房，擴大供需適配、租期穩定、租金優惠、公共服務配套的保障性租賃住房供給，有效緩解特定群體的住房需求，切實發揮保障性租賃住房在租賃市場中的示范引領作用。

??第三十二條市住房城鄉建設管理、房屋管理部門會同市規劃資源部門編制本市保障性租賃住房專項規劃，明確發展目標和規模、空間布局、房源籌措渠道、建設要求、保障措施等內容。

??保障性租賃住房重點在新城等人口導入區域、高校園區、產業和商務商業集聚區、軌道交通站點周邊等租賃需求集中、生產生活便利、交通便捷的區域進行布局。

??商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的，按照國家和本市有關規定實施。

??第三十三條本市針對不同層次需求，建設住宅型、宿舍型保障性租賃住房，其中住宅型保障性租賃住房以小戶型為主。

??保障性租賃住房實行全裝修，配備必要的基本生活設施，并充分考慮承租人需求特點，合理配置公共服務和商業服務設施，適當增加公共活動和共享空間。

??第三十四條本市加強保障性租賃住房管理，合理設置準入條件和退出機制、優化申請審核流程、完善配租使用規范，通過住房租賃平臺實現準入、使用、退出的全流程管理。

??第三十五條租賃保障性租賃住房，應當遵守下列規定：

??（一）申請人按照本市有關規定提交申請材料，不得提交虛假材料；

??（二）租賃合同終止時，承租人及時將房屋返還出租人；

??（三）不得將保障性租賃住房轉租、出借。

??任何單位和個人不得為保障性租賃住房申請人出具虛假證明材料。

??第三十六條保障性租賃住房出租人應當按照規定程序，向符合準入條件的申請人出租保障性租賃住房。

??保障性租賃住房不得銷售、變相銷售。

??第三十七條保障性租賃住房出租人應當以低于同地段同品質市場租賃住房的租金水平確定租賃價格，向區房屋管理部門備案，并向社會公布。列入政府定價目錄的保障性租賃住房，租賃價格按照本市相關規定執行。

??保障性租賃住房租金不得高于備案的租賃價格，并應當按月或者按季度收??；收取的押金不得超過一個月租金。

??除承租人另有要求的，保障性租賃住房租賃期限不得少于一年。租賃期限屆滿，承租人符合規定條件并申請續租的，應當予以續租。

??第三十八條支持利用住房公積金計提的相關資金按照國家和本市有關規定，用于相關保障性租賃住房建設、供應。

??第五章服務與監督

??第三十九條市房屋管理部門通過住房租賃平臺，向租賃當事人提供房源核驗、信息查詢、網上簽約、登記備案等服務，并向住房租賃企業、房地產經紀機構和網絡信息平臺開放數據接口，為其批量辦理相關業務提供便利。通過住房租賃平臺完成網上簽約的，無需另行辦理登記備案。

??市房屋管理部門依托住房租賃平臺，建立與公安、市場監管、農業農村、金融監管、民政、城管執法、教育、人力資源社會保障、住房公積金等部門的數據共享和業務協同機制，并為街道辦事處、鄉鎮人民政府開展住房租賃日常監督管理提供相關信息服務。

??有關部門應當采取必要措施保護數據信息的安全，并對其中的個人信息、隱私和商業秘密嚴格保密，不得泄露、出售或者非法向他人提供。

??第四十條承租人按照有關規定，依法享受基本公共服務和便利。

??承租人辦理居住登記、落戶、子女入學、公積金提取等需要提交住房租賃合同的公共服務事項，已經完成住房租賃登記備案的，可免于提交住房租賃合同。

??第四十一條房屋管理部門與公安部門加強協作，推動住房租賃、實有人口信息的協同采集和共享使用，為租賃當事人辦理登記備案、居住登記等事項提供集中、便捷的服務。

??第四十二條住房租賃相關單位和個人依法享受行政事業性收費減免和稅收優惠政策。

??第四十三條鼓勵商業銀行為租賃住房建設和運營提供期限匹配、利率適當、風險可控、商業可持續的信貸產品和服務。

??支持符合條件的住房租賃企業發行公司信用類債券、擔保債券、資產支持證券和不動產投資信托基金等，專門用于租賃住房建設和運營。

??第四十四條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同相關部門建立健全住房租賃聯勤聯動機制，發揮網格化管理作用，開展租賃住房安全巡查、人口信息采集、安全隱患整治和政策宣傳等日常工作。房屋管理、公安、民政、城管執法等相關部門應當加強指導，提供支持和服務。

??街道辦事處、鄉鎮人民政府應當定期組織排查租賃住房違法搭建、群租以及擅自改變商業辦公用房、廠房房屋結構和規劃用途等隱患。發現存在違法情形的，應當督促整改,及時依法啟動執法程序，必要時通過聯合執法等方式開展整治。

??對擅自改變商業辦公用房、廠房房屋結構和規劃用途的違法情形，在整治期間尚有承租人實際居住的，應當納入基層治理范疇。

??第四十五條本市建立健全以居民區、村黨組織為領導核心，居民委員會或者村民委員會、業主委員會、物業服務企業等共同參與的工作機制。倡導通過制定居民公約、村規民約、管理規約等方式，共同推進形成住房租賃共建共治共享格局。

??第四十六條宅基地房屋出租用于居住的，鼓勵農村集體經濟組織自行或者通過與住房租賃企業合作等方式，引導村民統一出租，實行統一管理。

??第四十七條集中出租房屋供他人居住，出租房間或者居住人數達到規定數量的，出租人應當建立管理制度，明確管理人員，落實安全管理責任，建立信息登記簿或者登記系統，并將相關登記信息報送公安部門。具體規定由市公安部門會同住房城鄉建設管理、房屋管理、消防救援等部門和機構制定。

??第四十八條市房屋管理部門應當建立住房租賃價格監測機制，做好相關預警工作。住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，可以依法采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩定租金水平。

??對依法采取的價格干預措施，出租人應當執行；拒不執行的，由市場監管部門依法處理。

??第四十九條本市建立健全住房租賃守信激勵和失信懲戒機制，出租人、承租人信用信息，住房租賃企業、房地產經紀機構及其從業人員信用信息依法歸集至本市公共信用信息服務平臺。

??對存在失信行為的市場主體和個人，在財政資金支持、項目招投標、融資授信、獲得相關獎勵等方面依法予以限制。

??支持住房租賃相關行業組織開展住房租賃企業、房地產經紀機構及其從業人員信用等級分類和信用評價。

??第五十條發生自然災害、事故災難或者公共衛生事件等突發事件時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將承租人及共同居住人員納入基本生活必需品的供應范圍，保障其基本生活。區應急管理、房屋管理、衛生健康等部門應當做好指導工作。

??第六章法律責任

??第五十一條違反本條例規定的行為，法律、行政法規已有處理規定的，從其規定。

??違反本條例規定，當事人有違法所得，除依法應當退賠的外，應當按照《中華人民共和國行政處罰法》的規定予以沒收。

??第五十二條違反本條例第十五條第二款、第三款規定，出租住房不符合相關規定的，由區房屋管理部門責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下罰款；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

??第五十三條違反本條例第十七條第一款、第二十八條規定，住房租賃企業、房地產經紀機構未辦理登記備案的，由區房屋管理部門責令限期改正，可以處一千元以上五千元以下罰款；逾期不改正的，處五千元以上二萬元以下罰款。

??第五十四條違反本條例第十七條第二款、第三十五條第一款第一項、第三十五條第二款規定，提交虛假材料或者出具虛假證明材料的，由區房屋管理部門責令限期改正，處五千元以上二萬元以下罰款，并可以對住房租賃企業、房地產經紀機構暫停網上簽約服務；對已經承租保障性租賃住房的，責令其限期騰退住房，按照市場價格補繳租金，并處二萬元以上十萬元以下罰款。

??第五十五條違反本條例第二十二條第一款規定，住房租賃企業、房地產經紀機構未按照要求備案的，由區房屋管理部門責令限期改正，可以處一千元以上五千元以下罰款；逾期不改正的，處五千元以上二萬元以下罰款。

??違反本條例第二十三條第二款規定，住房租賃企業、房地產經紀機構未為從業人員辦理從業信息卡的，由區房屋管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上一萬元以下罰款。

??第五十六條違反本條例第二十五條第一款規定，網絡信息平臺經營者未要求信息發布者提交房源核驗信息的，由區房屋管理部門責令限期改正，處一千元以上五千元以下罰款；逾期不改正的，處五千元以上二萬元以下罰款。情節嚴重的，網信部門可以采取暫停相關業務、停業整頓等措施。

??違反本條例第二十五條第二款、第二十六條第二款規定，網絡信息平臺經營者未建立、留存檔案，或者未采取限制信息發布等措施的，由房屋管理部門按照《中華人民共和國電子商務法》的相關規定處理。

??第五十七條違反本條例第二十九條規定，住房租賃企業未按照規定開立住房租賃交易資金監管專用賬戶，或者未按照規定將資金存入資金監管專用賬戶的，由區房屋管理部門責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下罰款；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

??第五十八條違反本條例第三十條第一款第五項、第二款規定，侵占、挪用住房租賃交易資金或者為禁止出租、轉租的住房提供經紀服務的，由區房屋管理部門責令限期改正，暫停網上簽約服務，處一萬元以上十萬元以下罰款，并可對相關責任人員處五千元以上三萬元以下罰款。

??第五十九條違反本條例第三十五條第一款第二項規定，承租人未及時返還房屋的，由區房屋管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

??違反本條例第三十五條第一款第三項規定，承租人轉租、出借保障性租賃住房的，由區房屋管理部門責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下罰款，并禁止五年內再次申請本市各類保障性住房。

??第六十條違反本條例第三十六條第一款規定，出租保障性租賃住房不符合要求的，由區房屋管理部門責令限期改正，處二萬元以上十萬元以下罰款；逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款。

??違反本條例第三十六條第二款規定，銷售或者變相銷售保障性租賃住房的，由區房屋管理部門責令限期改正，處十萬元以上五十萬元以下罰款；逾期不改正的，處五十萬元以上一百萬元以下罰款。

??第六十一條違反本條例第三十七條第一款規定，未按照要求辦理租賃價格備案的，由區房屋管理部門責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下罰款；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

??違反本條例第三十七條第二款規定，收取的租金或者押金不符合要求的，由區房屋管理部門責令限期改正，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

??第六十二條違反本條例第四十七條規定，出租人未履行相關安全管理責任的，由公安部門責令限期改正，可以處一萬元以上三萬元以下罰款；造成嚴重后果的，處三萬元以上十萬元以下罰款。

??第六十三條對本條例規定應當由房屋管理部門行使的行政處罰權及相關的行政檢查權和行政強制權，由城管執法部門以及街道辦事處、鄉鎮人民政府依法實施。

??第六十四條有關部門及其工作人員違反本條例規定，有濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

??第七章附則

??第六十五條公有房屋租賃的管理辦法，由市人民政府另行制定。

??第六十六條本條例自2023年2月1日起施行。1999年12月27日上海市第十一屆人民代表大會常務委員會第十五次會議通過的《上海市房屋租賃條例》同時廢止。